中国发展网讯 7月9日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限公司联合主办的中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第9期）于线上举行，本期主题为“房地产市场的超级分化与坚定调控”。

会上，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。

销量很好，但是房地产市场背后的结构性问题非常突出

首先，报告指出，我国房地产市场在疫情之后总量上恢复势头良好，但是仍然反映出很多结构性问题。从投资来看，房地产开发投资从1-5月份-0.3的增长到预计6月份恢复到正增长，增速好于基本建设投资增速和制造业投资增速；今年上半年土地市场恢复更加明显，楼面地价和溢价率一直处在上涨态势；从房地产市场的末端来看，销售面积和销售额总量也恢复良好；到5月份全国商品房销售面积和销售额从2月最低点恢复了大约有30个百分点。

当前房地产市场销售面积与销售额增速基本同步，但之前两者相差6-10个百分点，反映出当前总量的恢复主要依靠打折促销、购房补贴以及核心地段、核心城市的一二手房价倒挂，通过降价推动了销量的增长。所以总量很好，但背后的结构性深层次的问题也非常突出。如，1-5月在全国商品房销售额和销售面积均出现负增长的情况下，规模在500亿以上的房地产企业上半年销售额已经恢复到了正增长，这反映出了房地产市场的分化。但用分化已不足以形容当前的房地产市场，当前房地产市场是超级分化的格局。而这种超级分化在房地产企业之间以及城市之间、城市内的项目之间均有体现。

在房地产企业方面，分化的加剧出现在2015年。2016-2019年，百强企业销售额四年占比提高了24.8%的百分点，按照平均每年6个百分点的速度在提高。在疫情影响下，上半年全国房地产市场的销售面积和销售额仍然是负增长的情况下，前三大房地产企业门槛值却提高了8.85个点，全国前十大房地产企业的门槛值提高了5.2个百分点。

从企业融资规模看，今年上半年前三十大房地产开发企业的海外债和信用债的融资规模占到了百强企业的64%；从融资成本来看，以2020年4月当月房地产企业发行的信用债成本为例，成本最低的企业和成本最高的企业融资成本差了5倍；从土地市场来看，前三十大房地产企业在今年上半年获得土地的数量占到排名前五十企业的85%。企业规模越大，楼面地价越低；企业规模越小，楼面地价越高。企业在拿地成本上也出现了一个非常明显的差距。

不同城市的房地产市场表现也存在着明显的分化。从城市间来看，可以看到百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群，占到拿地规模的60%，其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30%。从房价来看，今年上半年涨幅排名前二十的城市一半以上集中在长三角地区。

不光城市之间，城市内部也存在明显分化。北京300-400万及以上的房产成交量处在负增长状态，但700万以上的房子的价格在上涨。在城市内部的土地市场方面，以成都为例，今年7月2日成交的两块70年住宅性质的建设用地土地，分别位于城北、城南，但是两个地块的楼面地价相差12.8倍。此外，住宅地产与商业地产、不同地段的房产需求量、不同房企的库存都存在超级分化。房地产市场的超级分化使我们调控和应对风险的难度也更大。

房地产市场的发展需要吸引人才、发展产业、带来需求、做好住房保障

第二，基于房地产的三个最基本特征，可以看出房地产市场的以下三个基本逻辑：

首先，房地产是城市运行的载体，所以房地产市场与人口和产业共兴衰。房地产是第三产业，它是一个城市运行的载体，这个载体发展好坏取决于其所承载的第二、三产业和人口的数量和质量，而不是相反。所以整个房地产市场的好与坏，不同地区的好与坏，和房地产产业及人口的变化有很大的关系。

就人口和产业流动方向而言，有三个指标至关重要：就业友好、交通枢纽以及公共服务优良。这三个指标决定了人口和产业的流向，相应地也决定了房地产市场的发展。就产业和人口流动区域分化而言，京津冀在2015年之后人口增长速度下降；长三角在2015年前和之后人口的集聚速度变化不大；珠三角在2015年之后人口集中的速度是非常快。从省际来看，广东省、浙江省在去年人口增长非常明显，有的省份甚至出现负增长。即使一个省内的城市之间差距也非常大。这种差别产生了房地产市场的超级分化。

其次，房地产有资产属性，所以房地产市场本身对货币政策是高度敏感的。最明显的是房价与实际利率呈现相反走势，这一点在美国、香港地区以及中国内地均有体现。从中国指数研究院今年5月对置业类型的受访者的调查可以看出，在宽松货币政策下，5月投资避险性需求比前几个月开始有所上升。土地价格还有一些豪宅的价格上涨都与此有关。

正是因为房地产对货币政策的高度敏感，所以在当前宽松货币政策下，房地产市场调控是坚定的，为防止投机炒房仍坚持了比较明确的金融抑制政策，严查资金违规流入房地产。因为无论是房价收入比、租售比还是房贷收入比等，都显示当前资产价格仍处于较高的状态，继续上涨所带来的风险很大。所以房地产调控特别是房地产金融政策调控是不会放松的，可以看到今年“两会”关于房地产政策非常简单明了，就是重申“房住不炒”的定位，因城施策，促进房地产市场的平稳健康发展。

最后，房地产是不动产，所以房地产市场供求均衡有时滞、错配难解决。很多城市过去由于地方财政等各方面的原因，形成了一些房地产市场的错配。这一问题一旦形成非常难解决。房地产不能跨地区交易，供求均衡有时滞，同时房地产开发有周期，所以无论是政府还是企业，都必须尊重这一市场基本规律，在企业投资决策和政府政策决策中都必须要有前瞻性和预见性。要通过发展产业做好住房保障，带来需求、吸引人才，进而才能发展房地产市场。

仍然要以稳房价为目标，因城施策

第三，针对我国房地产市场的发展现状，提出以下四点建议：

一是仍然要以稳房价为目标，因城施策，把握好房地产开发节奏。稳房价关系到经济、金融安全大局，鉴于当前房地产市场超级分化的现实，要继续做好因城施策，把握好房地产开发的节奏，坚持“房住不炒”、金融政策底线、人地挂钩供地策略、完善租赁和保障、城市负主体责任、实现“三稳”等已有政策不变。

二是以都市圈为范围，统筹房地产发展与调控。都市圈是未来城镇化发展的主要空间载体，产业和人口向都市圈集中，所以有条件的地方，应该以都市圈为范围，统筹房地产市场调控、规划住房用地供给、推动公共服务同城化，形成人、地、房、产有序分布，缓解在核心城区租购住房的压力，化解房地产错配风险。

三是以城市更新为抓手，引导房地产行业的转型升级。随着现在城镇化率的提高和房地产供给的总量达到了瓶颈，城市更新释放城市内的低效空间的发展余地非常大。今后要改变靠增量扩张式的粗放城市发展模式，走集约化、内涵式、精明式增长的城市发展之路，这是提高城市发展质量的一个重要方面。城市更新就是从过去的“土地红利”转向未来的“效率红利”，引导房地产行业的转型升级。

四是以控制风险为底线，储备各类相机决策的政策措施。房地产市场风险一旦爆发影响面非常大，控制风险仍然是房地产政策的底线，应该研究储备应对各类风险的政策措施。

五是以量、价、金融等指标为核心，进行系统性市场监测。应大量运用信息化技术，提高对房地产市场的监测和管理水平，并通过监测指标的公开化，以信息引导房地产行业健康自律发展。

来源：中国发展网