减速、分化、刚需为主是未来楼市的三大主旋律
1、减速：房地产投资在减速，房价上涨在减速，还有大环境全球经济和全国经济在减速。
2、分化：一二线城市与三四线城市的房价出现分化，一二线城市还会缓慢上涨，但是三四线城市可能会出现下跌趋势。
3、刚需为主：未来的购房人群会以刚需为主，投资客和炒房客会慢慢退出市场。根据长期的经济规律来看，房价的上涨幅度一般是会低于GDP的增幅的，最近十年房价的年平均增幅为7.55%，未来的房价肯定会低于这个增幅，但购房的融资成本（银行的长期贷款利率一般为6%左右），如果融资成本大于房价涨幅的话，投资客和炒房客就会退出市场。当房价涨幅为6%左右时，投资客才不会亏本。如果再把通货膨胀的年平均增长率2.5%算进去的话，只有房价涨幅达到8.5%时，投资客才能实现保值。但再想要达到8.5%的年平均增长率是很难的。
因此，我估计以后的房价年平均涨幅能达到购房的融资成本6%就不错了。这个涨幅比过去十年（7.55%）要低，并且不会高于购房的融资成本（6%），还不会高于未来国家GDP的年平均增长率（6%）。形象直观一点来说的话，如果武汉目前的平均房价为2万元的话，按照房价年平均涨幅6%来计算，一年后房价上涨1200元那就不错了，但如果把购房的融资成本和通货膨胀算进去的话，并没有赚到钱，甚至连保值的目标都没有实现。
来源：日拱一卒
788
9.5万
