目前在政策引导与主流趋势发展下，城市间的发展愈发紧密，城市化是都市圈形成和发展的直接动力，基于城市群背景下的都市圈发展已经成为中国未来新型城镇化的大势所趋，都市圈的发展演变，伴随着房地产市场不同的发展模式，也带来房地产发展的区域性机会，房企在此发展契机下，寻求突围之道。

当前：城市群发展阶段下，房企布局模式的变迁

城市群发展一直以国家和地区的政策为导向，在政策层面上城市群战略地位不断得到重视，房企的战略布局也跟随时代形成变迁。

01、国家政策下城市群发展历程

城市群的发展与国家政策的支持密切相关，政策影响具有极大的积极性作用，依托政策，中国城市群能够得到迅速升级和发展。

结合我国城市群在各阶段发展的相关政策，可以将中国城市群的演化进程分为起步、发展、推进和强力发展阶段；

从改革开放以来中央对城市群的发展愈来愈重视，到19年8月政治局会议指出“提升城市群功能”，包括今年两会其中一大要点指出“加快落实区域发展战略” ，多次中央重要会议提到城市群的发展重要性，中央关于城市群的指示逐步明确，城市群的定位拔高，同时19年出台《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，在城市群概念上将都市圈提升战略高度；

目前城市群的发展处于强力发展阶段，对核心城市及周边的发展带来利好，在中心城市和城市群的综合带动作用下，更加聚焦都市圈联动发展。

02、房企布局逻辑变迁：聚焦-下沉-回归

城市群战略地位不断提升，中国几大国际化城市群在近几年的战略模式也同步进行拔高，其中长三角近年来发展迅速且在一体化战略下颇见成效，以房企在长三角城市群布局变迁为例，探寻房企布局逻辑的变化。

从TOP10房企在长三角布局变化来看，在长三角城市群发展阶段，核心城市为发展轴心，经济势头强劲，房企聚焦于一线及沿海经济带城市，如上海、杭州、南京；随后在核心城市与三四线城市关联度不断提升下，再加上去库存与棚改热度推升阶段，房企下沉至优质三四线城市，如湖州、扬州、无锡、镇江等城市；随着房地产进入白银时代，另外去库存及棚改逐步弱化，三四线的红利收缩，房企重新回归核心价值城市。

未来：城市群发展逻辑下，房企布局重心的调整

在城市群的不断发展过程中，都市圈的能级同步得到提升，大都市圈发展已经成为世界城市化发展的重要趋势，发展都市圈有四个条件：城镇化率超过50%、核心大城市已经足够强、中小城市和小城镇、高速公路和高铁通勤发展迅速，都市圈发展的四个条件我国都已同时具备。

在这个背景下，都市圈的中心城市未来将得到更多的资源倾斜与行政权力，未来将承担主要经济增长和人口聚集功能，但我国都市圈的发展能级不尽相同，同步影响房企战略布局的侧重点，未来房企紧随都市圈的发展调整重心。

01、依据综合实力发展，将打造三类都市圈

甄选全国664个城市，对都市圈范围进行锁定，同步综合研判，从而对都市圈能级进行分类。

首先第一步以城市群范围为蓝本，通过常住人口及1小时人口密度确定中心城市，通过引力模型选取辐射范围，确认都市圈名单39个；第二步选取经济、人口、工业基础、消费活力、城建实力等几个维度进行考量，然后分级城市实力进行指标加权计算，通过都市圈内部结构关系进行城市类别划分。从最终综合实力加权结果来看，未来将形成三类都市圈：成熟型都市圈、发展型都市圈、培育型都市圈。

2020年局势多变，叠加疫情影响，大环境整体下行压力大，房企布局重心开始变化，一方面在开疆拓土方面，在近期都市圈政策环境的支持下，都市圈的发展环境改良，同时成熟型都市圈的发展核能更为聚集，抗风险力与发展潜力更强，房企优选成熟型都市圈进驻；另一方面维持本土深耕，资源型扩张，保持实力、规避风险、趁机扩大品牌影响力。

湖南：首个全国布局的房企，样本打造进行时

中建信和作为首个全国布局的湖南本土企业，发展脉络与房企布局转变模式吻合，战略方向的选择决定了房企未来走势的迅猛程度，中建信和积极顺应时代潮流与快速应对多变局势的转变，也就成为了湖南本土的佼佼者。

中建信和以国家城市群发展战略为导向，深耕湘中南、湘西北、重庆区域，积极拓展京津冀、长三角、珠三角等城市群，目前已落子北京、天津、广州、南宁。从房企战略布局路线来看，经历三个时期：

1、聚焦期（2008-2016年）：

主力发展一二线及沿海经济带城市；进驻烟台、济南等城市。

2、下沉阶段（2017-2018）：

下沉优质三四线城市；2017年拓展至湘潭、常德、宁乡等，2018年张家界获地。

3、回归阶段（2019年—）：

深耕本土同时回归价值城市，首选成熟型都市圈；2019年天津获地，2020年6月北京、广州拿地。

同时本土资源型获地，2019年长沙签约轨交，在开福区连摘3宗地块，湖南地级市方面，2019年常德、永州获地，2020年湘潭获地。

中建信和着眼全国的发展雄心不言而喻，以湖南本土为据点加大扩张步伐，同时依据时代的变化调整战略，不同阶段调整侧重点，以更好的姿态迎接变化多端的局势。同时注重获地的严谨，充足的土储满足后市所需，同步提升竞争力。

从中建信和的土储分布来看，已经有十多个城市实现深耕，但本土仍为主力布局区域，湖南土储量达598万方，占比过半，进驻城市多为长株潭城市群中资源优越的城市；

从土储量来看，长沙、重庆是货量较大的城市，长沙的中建·璟和城、重庆的中建·瑜和城是货量主力的项目，这两个项目均为和城系产品，和城系选址于城市重点新兴板块，瑜和城是打响进驻重庆的第一站，璟和城是长沙市销售三冠王，2个项目均获得市场的认可。

随着企业的发展步伐迈向成熟型都市圈，在今年新进北京、广州，获得北京门头沟地块7.1万方、广州花都J11地块17.9万方，实现了2020年完美的起步。

在都市圈发展日益加速下，聚合效应愈发显著，成熟型都市圈的选择也成为了许多房企破局突围的战略方针，中建信和在布局路线的选择上紧跟时局变化，应对有道，成就了着眼全国的雄心，深耕本土的同时实现外围拓展，2020年进驻北京、广州重要城市成为回归成熟型都市圈的很好开始。

来源：克而瑞湖南

文/李紫芊

审核/蔡嫣

来源：长沙克而瑞