1、TOP100房企单月销售同比转正，TOP10房企集中度达42.2%

1.1主要数据

2020年5月，TOP100房企单月实现全口径销售金额10927.2亿元，环比增长19.2%，同比由上月降低17%转为增长16.9%。

2020年1-5月，TOP100房企销售规模达36897亿元，同比下降8.6%。

1.2前五月房企销售同比下降8.6%，中小房企销售环比增速大幅回升

2020年5月，房地产市场迎来“疯狂五月”，TOP100房企单月销售额破万亿，共录得总销售额10927.2亿元，同比增长16.9%，较4月增速扩大22.7个百分点，实现了单月销售同比增速回正。在TOP20房企中，已有17家房企5月全口径销售同比回正。2020年1-5月，TOP100销售规模同比下降8.6%，房企销售额破百亿房企增至78家，较2019年减少了17家。

从房企梯队看，2020年1-5月，前10房企销售额为15584亿元，销售额同比下降5.9%，占TOP100房企累计销售额的42.2%，继续维持较高集中度；11-30企业销售额为10060亿元，同比下降2.7%；31-50企业、51-100企业的销售额分别为5500亿元和5775亿元，同比分别为上升2.1%、下降16.6%。5月单月来看，房企销售额TOP100的环比增长率均值为31.5%，其中前10企业环比增长率均值为9.0%，其他梯队销售额环比增长率均值分别为28.7%、41.6%、33.1%。整体看，龙头房企销售额继续维持总量上的绝对优势，而中小房企则展现出明显的销售回暖趋势。

5月，银行间市场流动性继续维持宽松充裕，LPR维持低水平。受此影响，房地产市场快速回暖，房企加快供货节奏。虽然当前房地产市场成交略有升温，部分城市5月份销售数据实现正增长，但整体增长动力并不强劲，去库存压力依然较大。一线城市5月成交套数累计同比下滑31.8%，成交面积累计同比下滑31.1%；二线城市成交套数同比下滑23.1%，成交面积同比下滑21.4%；三四线城市成交套数同比下滑15.7%，成交面积同比下滑13.3%。预计6月房企将进一步加紧供货、加大去化力度，在冲刺半年度业绩的同时，力争将疫情对销售的负面影响降至最低。

2、5月全国土地市场小幅回冷，一线城市土拍竞争激烈

2.1主要数据

2020年5月，全国300城市土地推出10312万平方米，环比减少6%，同比减少6%；成交7249万平方米，环比减少27%，同比减少28%。

2020年5月，全国300城市土地成交出让金达5258亿元，环比微降5%，同比增长3%；成交楼面均价为3616元/平方米，环比增加16%，同比增加31%。

2.2一线城市供需双涨，出让金同环比大增近200%

2020年5月，受房地产市场销售回暖，到位资金快速回升的影响，房地产行业整体资金压力有所缓解。近两月来地方城市土地市场逐渐恢复常态，1-5月全国100个城市居住用地成交面积为21365万平方米，同比减少6.2%，较上月降幅收窄2.5个百分点。

供应方面，5月推出面积10312万平方米，环比减少6%，同比减少6%。其中宅地推出面积4626万平方米，环比减少2%，同比减少1%。成交方面，5月土地成交面积7249万平方米，环比减少27%，同比减少28%。其中宅地成交3573万平方米，环比减少16%，同比减少15%。出让金总额为5258亿元，环比微降5%，同比增长3%。经历4月短暂 “小阳春”后，5月土地市场小幅降温，供需两方面各项指标均不同程度下行。不过，预计二季度整体土地市场将维持供需双增的态势。

分城市看，5月一线城市土地市场继续保持供需双涨。其中供应面积达301万平方米，环比增加5%，同比增长超三成。成交方面量跌价涨，成交面积达294万平方米，同环比增加两成左右；出让金总额970亿元，环比增幅近五成，同比大幅增长近200%；楼面均价为13211元/平方米，环比增加超两成，同比增幅达145%，成交溢价高达15%，同环比均上涨近10个百分点。

5月二线城市土地市场供需热度下滑，各项数据同环比均不同程度下行。土地供应面积达3751万平方米，环比减少25%，同比微降3%；成交面积达3207万平方米，环比减少近三成，同比减少近一成；出让金总额达2666亿元，环比减少17%，同比增加4%。三线城市土地市场仍处于弱势复苏阶段，供给端环比小增一成，成交端环比降幅近三成，同比降四成，表明三四线城市土地市场缺乏上涨动力。

二季度全国各地地方政府密集供地，房企也积极谋划新一轮土储工作，进而都容易带动相关城市土地交易市场的活跃。另外今年5月份住宅销售行情好于预期，客观上也会强化房企拿地的姿态，其或使得6月份居住用地交易也比较活跃。4月份土地供应、成交规模如期环比大幅上涨，5月土地供需整体小幅回落。不过，受资金面改善、需求恢复叠加地方供地力度加大等影响，季度土地市场成交规模有望维持高位。

3、前五月百强房企拿地总额同比降3.1%，龙头房企拿地持续发力

3.1主要数据

1-5月，Top50房企拿地总额9248亿元，同比下降6.3%；Top100房企拿地总额11611亿元，同比下降3.1%。

5月单月拿地TOP50房企拿地总额3127亿元，同比增长4.7%，环比下降3.9%；Top100房企拿地总额3862亿元，同比增长3.1%，环比下降29.6%。

3.2房企单月拿地同比由降转升，龙头房企拿地势头强劲

今年1-5月，TOP100房企拿地总额11611亿元，同比降幅由上月的7.1%收窄至3.1%。其中，TOP10企业前五月拿地总额3415亿元，占TOP100企业的36.9%；TOP50企业拿地总额9248亿元，占TOP100企业的79.6%，行业集中度继续提升。

1-5月，拿地面积TOP10房企拿地总面积6175万平方米，同比下降45.8%；拿地面积TOP50房企拿地总面积15510万平方米，同比下降29.8%；Top100房企拿地总面积19993万平方米，同比下降24.6%。5月单月，TOP10房企拿地总面积同比下降45.4%，环比下降18.5%；TOP100房企拿地总面积同比下降27.9%，环比下降18.1%。拿地面积同环比大幅下滑的情况下，房企拿地金额同比维持微增，表明优质土地争夺日益激烈，核心地块价格明显上涨。

受土地市场大放量及资金压力缓解的影响，4月以来房企开始加大补仓力度，龙头房企凭借资金优势逐渐恢复拿地势头。虽然5月全国土地市场供需小幅回落，随着二季度房企销售业绩持续转好，以及企业扩大土储规模的需要，房企拿地积极性将会进一步提升。

4、到位资金增速回升，支撑5月住宅投资增速如期回正

4.1主要数据

2020年1-5月，全国房地产（住宅）开发投资完成额33765亿元，同比增速为0%；

2020年1-5月，全国房地产住宅施工面积536765万平方米，同比增长3.5%；房屋新开工面积50888万平方米，同比下滑13.9%。

4.2住宅开发投资同比持平，施工、新开工同比降幅明显收窄

二季度以来，全国房地产投资开发逐步回升，各项数据均较一季度明显反弹。从单月数据看，5月全国住宅开发投资总额为9527亿元，当月同比增长7.6%，环比由负转正至增长15.9%。

随着房地产开发建设逐渐回归正常，住宅施工情况持续好转。5月单月住宅施工面积同比下滑6.3%，新开工面积同比下滑1.0%；竣工情况大幅回升，同比增长9.7%。

二季度房地产市场整体进一步回暖，销售回款大幅提升，前五月房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，较1-4月收窄4.3个百分点，有力支撑投资规模上涨；此外，二季度房企融资环境较维持宽松趋势，房企资金成本下降将进一步保证房地产投资增速的转正。

5、住宅销售额同比收窄至一成内，库存压力逐步缓解

5.1主要数据

2020年1-5月，全国商品房住宅销售面积为42941万平方米，同比下滑11.8%；销售额为41250亿元，同比下滑8.4%。

1-5月，全国商品房住宅待售面积为24368万平方米，同比增加1.9%。

5.2住宅销售额降幅收窄至一成以内，待售面积增速回落

2020年1-5月，全国房地产市场销售情况环比大幅回暖。前5月商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄7个百分点。商品房销售额46269亿元，下降10.6%，降幅比1—4月份收窄8个百分点。

1-5月，商品住宅销售面积同比增速较前值收窄6.9个百分点，销售额同比增速较前值回升8.1个百分点，显示商品住宅销售增速反弹持续。从5月单月销售情况看，目前楼市需求正有序释放，供需两端同步上行支撑楼市去化加速，预计二季度市场销售整体将与去年同期持平，库存压力逐步缓解。

6、全国新房价格同比涨幅十二连降，上海、深圳二手房价连创新高

6.1主要数据

5月，全国新建商品住宅价格指数为105.0%，较4月下降0.2BP。一、二、三线城市新建商品住宅价格指数分别为102.3%、105.8%、105.8%，分别较上月增加0.1BP、下滑0.3BP、下滑0.1BP。

5月，北上广深二手住宅价格指数同比分别为101.5%、102.8%、100.1%、112.0%。

6.2多因素助推全国房价微涨，但全面上涨可能性不大

5月份70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。5月全国新建商品住宅价格连续十二个月同比涨幅收窄，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。

四个一线城市二手房价整体持续明显，环比上涨1.1%，涨幅与上月相同。其中，上海二手住宅价格同比涨幅继续刷新2017年9月以来新高；广州二手房价结束连续十二个月同比下滑；深圳二手住宅价格涨幅持续扩大，5月涨幅较前值扩大1.7个百分点，刷新2017年2月以来新高；北京二手住宅房价指数同比上涨至101.5%。

5月楼市进入“小阳春”，各地开盘节奏加快和住房需求进一步释放。随着年中业绩冲刺季到来，房企将加快销售节奏，供应有望放量，预计6月份房地产市场仍将保持较高热度，成交也将继续回升。短期内房价有一定上涨的动力，但信贷政策和调控政策仍然严格，房价短期快速上涨脱离合理区间的可能性不大。

7、商办市场投资增速修复疲软、办公楼新开工同比降超一成

7.1主要数据

2020年1-5月，全国办公楼开发投资额为2080亿元，累计同比下滑1.2%，较前值回升3.6个百分点。

1-5月商业营业用房投资额为4328亿元，累计同比下降6.9%，降幅较前值收窄3.5个百分点。

7.2办公楼新开工同比降一成，商业用房新开工同比降16.1%

1-5月，全国办公楼累计施工面积32114万平方米，同比下滑1.6%，降幅较前值收窄0.6个百分点；新开工面积2173万平方米，累计同比减少11.4%，降幅较前值回升17.3个百分点。1-5月商业营业用房累计施工面积79938万平方米，同比下滑9.8%，较前值扩大0.1个百分点；新开工面积5591万平方米，同比下滑16.1%，较前值回升4.3个百分点。

当前房地产市场整体复苏的形势下，商办市场投资开发修复弱于整体房地产市场，主因当前疫情对商业资产的冲击更为严重，且商办市场投资处于较低水平。从目前商办市场投资趋势看，整体投资增速回升有限，短期内难以回归至疫情水平。商办新开工增速回升缓慢，表明当前市场对商办物业投资信心减弱。

8、商办市场销售远不及去年同期，需求不足难以好转

8.1主要数据

2020年1-5月，全国办公楼销售面积为917万平方米，累计同比下降26.7%，降幅较前值收窄5.3个百分点；商业营业用房销售面积为2577万平方米，累计同比下降21.7%，降幅较前收窄7.4个百分点。

2020年1-5月，全国办公楼销售额为1189亿元，累计同比下降35.3%，降幅较前值收2.2个百分点；商业营业用房销售额为2742亿元，累计同比下降26.6%，降幅较前值缩小7.9个百分点。

8.2商办市场销售困境难以好转，供需失衡仍将扩大

从销售数据看，前五月办公楼、商业用房销售面积及销售额同比降幅均在三成左右，商办市场销售增速回升远不及房地产整体销售回暖幅度。在房地产销售整体回暖的环境下，商办市场销售远不及去年同期水平。虽然投资及开工增速均在下滑，但需求不足导致短期内商办市场供需差将持续扩大。

9、北京、上海写字楼市场销售小幅回暖，广州、深圳需求持续低迷

9.1主要数据

2020年5月，北京、上海、广州写字楼销售均价（元/平方米）为34425、59048、30590。

5月，北上广深写字楼销售面积（万平方米）分别为5.1、11.1、1.6、1.6。

9.2一线城市写字楼销售量跌价涨，上海写字楼售价环比上浮近三成

5月，一线城市写字楼销售量价齐跌，其中销售面积为19.38万平方米，同比下滑43.5%。销售均价为41021元/平方米，同比增长44.25%。

分城市看，北京写字楼市场需求连续两个月需求小幅回升；上海写字楼单月成交面积为年内新高，4月销售均价环比上行26.1%；广州、深圳写字楼市场单月交易量持续低迷，市场需求严重不足。

10、一线城市商业销售面积同比近三成，市场需求短期难以大幅回暖

10.1主要数据

2020年5月，北京、上海、广州商业物业销售均价（元/平方米）分别为33998、25059、33400，环比分别上涨43.8%、下滑7.6%、下滑0.3%。

2020年5月，北京、上海、广州、深圳商业销售面积（万平方米）分别为3.4、7.1、4.3、5.3。

10.2一线城市商业销售低迷，市场需求短期难以回暖

5月，一线城市商业销售整体持续低迷。一线城市商业用房整体销售均价为30819元/平方米，同比下降4.5%。商业用房销售面积为20.1万平方米，同比降幅达27.2%，降幅较上月扩大10.5个百分点。

市场消费回暖的情形下，中小商户营业收入下滑的困境有所缓解，但当前商业用房市场需求有限，新增用房或置换用房需求短期释放后逐渐下行。行业盈利仍然承压的情形下，商业用房市场需求短期内难以大幅好转。

11、需求严重不足，一线城市写字楼去化再创历史新低

11.1主要数据

2020年5月，北京、上海、广州、深圳的写字楼出清周期（月）分别为28.3、105.2、27.0、50.8。

5月，北京、上海、广州、深圳的商业出清周期（月）分别为18.7、140.3、28.5、29.4。

11.2市场需求有限，一线写字楼、商业用房出清周期均创新高

5月，一线城市写字楼出清周期（月）为56.0，与上月基本持平。一线城市商业用房出清周期（月）为59.5，较上月增加5.4，刷新2018年9月以来新高。

短期市场需求严重不足的情形下，商办市场库存去化大幅降速。整体经济下行背景下，企业盈利下滑导致扩张需求萎缩，我们认为商办市场需求短期内仍将保持较低水平，库存去化将继续承压。

来源：喆安投资