房地产是中国经济的一大支柱产业，也是后疫情时代恢复最快的行业之一。1-5月地产投资累计增幅接近回正，显著优于制造业和基建，成为经济重要支撑项；5月地产行业多项指标全部转正，其中销售增速大幅反弹，呈现加速回暖的迹象。

不过，从全局视角来看，这轮地产复苏行情呈现了区域冷热分化的格局：一二线城市明显更强劲，在深圳、杭州、北京等城市出现了“天价房秒光”、“万人摇号”、“开盘14分钟售罄”等场景，不少大型房企也以较低的发债利率获得了新增融资额；而三四线城市至今低迷，碧桂园、恒大等房地产开发商也逐渐从低线级城市中“撤退”。

此外，楼市交易的升温还伴随着租赁市场的低迷：3月与4月房租CPI同比分别下降至-0.2%和-0.3%，CRIC城市租售系统也显示5月55城租金平均价格环比下跌1.2%，已连续多月下降；商办类物业面临的租金下滑和空置率高企的局面更是无需赘述。

全球经济低迷之下，房价上涨之谜何解？2020年下半场，中国房地产市场将迎来怎样的变局？宽松的货币政策是否会导致楼市又一轮“水涨船高”？

近日，腾讯财经独家对话上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究院执行院长陆铭，就近期一线城市房价暴涨、今年房地产政策调控空间、以及2020年下半年楼市展望等话题进行了探讨。

对于中国楼市，陆铭有一个非常核心的观点是：中国房地产的核心症结不在于货币超发或泡沫过大，而在于供求关系的空间错配：在人口流入的一线城市，土地供给是收紧的；在人口流出的三四线城市，土地供给反而放松。

基于这个框架下，陆铭指出，一二线城市与三四线城市的房价分化将是未来长期持续存在的现象，人口流出的三四线城市缺乏房价上涨的后劲。

因此，陆铭指出，中国应该实施因城施策的结构性房地产政策（即，在人口流入的一线、准一线城市增加土地供应和住房建设），以起到拉动经济增长、缓解房价上涨、满足真实需求等“一石几鸟”的目的。此外，毫无必要限制有住房刚需的外来常住人口买房，按照婚姻状况来限制购房更是荒谬，这都是歧视性的政策，应该改革。

谈到为何3月以来一线城市的房地产市场持续复苏,陆铭表示，一个重要的因素是前期积累的购房需求集中释放，此外也与投资性的需求和货币政策放松的预期有关。

至于2020年下半年中国楼市是否会出现“报复性购买”，陆铭认为，这取决于四个因素：住房需求是否迎来一轮释放、货币政策是否进一步放松、土地政策是否迎来改变、以及是否是人口流入的一线和准一线城市。

以下是对话实录：

一、关于一线城市房价暴涨

腾讯财经：三月以来，中国多个城市楼市迅速回暖，尤其是以深圳、杭州、北京为代表的一线、准一线城市。在您看来，哪些因素在推动着楼市回暖？在疫情影响还未消散的背景下，以深圳为代表的一线城市房价为什么会涨？

陆铭：一线城市的房价重新回归上涨通道，有以下几个原因：

第一，由于前些年政策的主导方向是控制房价的上涨，使得这一轮的房地产周期比较长，包括置换和改善等需求已经被压抑了很久，因此，这段时间楼市的火热带有一定的释放需求的因素。

第二，今年市场预期货币政策比较宽松，将会拉动通胀抬升，因此大家会觉得，买房是一个保值增值的投资选择。

第三，在经济增长的形势并不是很乐观的背景下，大家对于股市等其他投资渠道也不是很看好，相对来说，房子还是一个较好的投资渠道。具体在哪里投资房子呢？还是一线城市、准一线城市，这些地方的经济增长空间比较好，资产增值的效益也比较强。

腾讯财经：与核心城市楼市表现相悖的是，三四线城市房价与成交量总体呈下跌状态。您如何看待“一二线涨”和“三四线跌”的分化？三四线城市的房价将何去何从？

陆铭：不同城市的房价分化的根本原因在于供给和需求的空间错配。

总的来讲，中国一线城市的需求比较旺盛，但是土地供应和住房建设跟不上，供不应求导致房价上涨；而在三四线城市（特别是中西部人口流出地区的三四线城市），需求没有那么强劲，但前些年进行了大量的住房建设，需求相对供给来讲是不足的。

未来，除非货币政策大水漫灌导致房价全国性普遍上涨，否则，不同规模城市之间的房价分化将是一个长期持续存在的现象。三四线城市，特别人口流出的三四线城市，房价上涨的后劲是缺乏的。

腾讯财经：房价上涨的同时，房租其实是跌的（3月与4月房租CPI同比分别下降至-0.2%和-0.3%，房地产中介机构诸葛找房的数据也显示深圳、杭州房租同比降6%左右）。您如何理解房价涨、房租跌的这一现象？两者的形成机制存在什么样的差异？

陆铭：房租和房价的分化的逻辑在于：房子目前依然被认为是一个投资渠道，大家认为买房是一个长期来说比较稳健的投资，尤其是市场预期今年货币政策比较宽松，可以支撑房价的上涨。

房租则主要与短期的经济形势有关，经济增长的阶梯式下滑叠加疫情冲击导致真实的需求萎缩，特别是出口加工制造业、服务业等受到冲击，导致劳动力减少向沿海地区的流入，这些因素拖累房租阶段性下滑。

总体来讲，房租下跌是由于短期的需求萎缩，这与经济增长形势有关；而房价上涨与投资性的需求和货币政策放松的预期有关。

二、关于下半年房地产调控空间

腾讯财经：随着可能来临的疫情和经济的二次探底，房地产作为对经济增长和上下游产业链有巨大拉动效应的行业，您如何看待今年地产调控的政策空间？是否有边际松动的可能？如何设计一个既能拉动经济、又能防止房价泡沫的楼市政策？

陆铭：我个人认为，由于中国房地产市场的一个根本性矛盾是供求关系的空间错配，实施结构性的房地产政策可以起到“一石几鸟”的政策效果——也就是说，在人口流入的地方增加土地供应和住房建设——这既可以缓解需求相对供给不足的矛盾，又可以拉动经济增长、启动与房地产有关的投资和需求，也可以缓解房价的上涨。

但如果决策层认为，房地产市场的问题不是因为供求关系的空间错配，而是因为需求总量过旺，从而对于房地产市场采取控制需求的政策导向。我个人认为，这是需要慎重考虑的。

我一直坚持认为，本质上讲，中国的房地产市场不是泡沫过大的问题，而是供求错配的问题，应该实施结构性的政策。

腾讯财经：限购、限售、限价、限贷等房地产市场政策应该如何在不同线级城市发挥作用？

陆铭：限购、限售、限价、限贷等政策，是着重于管制需求，而不是增加供给。若要根治中国房地产市场的“顽疾”，应该从“供求的空间错配”走向“供给适应需求”，而不是盲目地限制需求。

并不是说限制需求是完全没有道理的，而是要看限制需求的目的是什么——限制需求是应该限制已经有了大量房子的个人和家庭的投资性需求。

而且，限制需求并不一定要采取限制购买的方式——可以采取增加税收的方式。比如，拥有的房子越多、房产面积越大，边际税率就越高，首付比例就越高，甚至需要全款买房。完全没有必要采用一般性的限制需求的政策，尤其是对于首套房的购买者，没有必要进行限购、限价、限贷这样的限制。

更无必要限制在大城市的外来常住人口。外来人口如果为当地的就业和常住人口，买房需求是一种刚需，完全没有必要根据户籍来限制，应该根据是否有房子、有多少房子来限制。根据户籍和婚姻状况来限制购房需求，是一种歧视性的政策，应该改革。

总的来讲，应该增加供应、释放有效需求，以起到稳定房地产市场、解决空间错配、促进经济增长、满足实际需求的目的。我称之为“一石几鸟”的结构性政策目标。

三、关于房地产贷款利率

腾讯财经：2020年，在央行多次降准降息的大背景下，LPR持续下降，锚定5年期LPR的房贷利率也实现了“6连降”。您认为，今年LPR还有多少下行空间？

陆铭：首先，我要强调的是，房地产政策不应过于着重于利率本身，而应着重于供求的空间错配问题。

其次，回到利率的问题。利率是否有调降空间，这主要取决于货币政策本身的松和紧，并不直接取决于房地产市场的状况。

如果经济增长形势进一步恶化，那中国利率仍然有下调的空间；如果经济增长稳住了、通胀上来了，那么实际利率就往下走了，利率下调也就没有必要了。

所以，我不认为讨论房地产政策需要过多讨论利率空间的问题，决定利率到底是调还是不调的因素非常多，且不直接取决于房地产市场的走向。

腾讯财经：近日，八部委发文要求银行将信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域，这是否意味着未来商业银行将减少对这两个领域的贷款投放额度呢？预计房地产贷款政策会收紧吗？

陆铭：如我之前所说，我认为中国房地产市场和金融之间的配合从来不是一个总量问题，而是一个结构性问题，是可以因地、因城施策的。

要扩大对中小微企业的贷款份额，不该在房地产市场和中小微企业之间进行结构性调整，而应该在大型国有企业和中小微民营企业之间进行结构性调整。

在全国范围内求个平均数说，房贷已经占家庭负债很高的比例了，这没有什么太大的意义。本质上这跟高房价有关，高房价又跟供需错配有关。如果能通过增加供应稳住房价，那么房贷在家庭负债中所占的比重自然就下降了。

所以，我不认为这是通过收紧房贷就可以解决的问题。收紧房贷，只是从名义上让房地产市场的贷款数量下来了，但这不能解决房地产市场本身的供求错配问题。实际需求依然在那里，收紧房贷只是使得边际上一些真实的需求更加不能得到满足。

四、关于房地产投资展望

腾讯财经：根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》结果显示，中国城镇居民家庭资产中，房产占比七成。您认为，未来居民资产配置中，房产比重是否会降低？您看好其他优于房地产的资产吗？

陆铭：房产投资所占的比重高，还是跟房价本身高有关，特别在一线和准一线城市。

这个问题的本质不是去降房产在资产配置中的比重，而是应该做至少两件事情：第一，通过改革拉动经济增长，股市、债市等其他投资领域的回报高了，家庭部门自然会在边际上减持房产投资；第二，长期看，通过增加住房供应来稳住房价，最终会把房产所占的资产比重降下来。

至于其他优于房地产的资产，实物领域无非还有实体企业、股票、债券。看起来，在经济承压的情况下，房地产投资（特别是一线和准一线城市）的稳健性还是相对强一些。

腾讯财经：优质学区房一直被看做是房地产领域的核心资产。前不久，北京西城区出现了学区房大涨的现象，您认为，多校划片的新政能使学区房回归住房属性吗？学区房是否面临价值重估？往后看，学区房是比较好的投资资产吗？

陆铭：在按片划分、就近入学的逻辑下，学区房的溢价来自于学校质量的资本化。换句话说，学区房的溢价实际上就是优质教育资源的学费。目前政策层面的改变会使得学区房的投资价值有所下降，中长期看，租售同权等政策将进一步削弱学区房的投资价值。

但整体上看，我不觉得学区房的概念是一个非常重要的问题。中国房地产市场的主要问题是一线、准一线城市和三四线城市之间房价分化的问题，也就是空间错配问题。在同一个城市里，学区房和其他房子，价格是同涨同跌的。如果普通房子价格跌，而学区房价格上涨，这不是房地产市场的问题，而是优质教育资源变得更稀缺的问题。

腾讯财经：总体看，2020年下半年，中国楼市是否会出现“报复性购买”？

陆铭：是否会出现报复性的购买，要考虑以下几个因素：

第一，压抑已久的住房需求是否会迎来一轮释放。这又与两个因素有关，第一，置换需求，小房子换大房子，这是长期存在的；第二，购房需求，没房子买房子，这要视经济形势而定——如果经济形势恶化，这部分需求就很难说。

第二，宏观政策。如果货币政策进一步放松、利率进一步下调、通胀进一步抬升，那么买房需求会进一步释放。

第三，土地政策。如果土地政策不做根本性的改变，一线城市不加大住房投入，那么一线城市的房子就会更加被热炒。

第四，取决于哪些城市。即便出现“报复性购买”，大概也主要是人口流入的一线城市和准一线城市。

总体来讲，还是回到这个关键词：房产市场上的供求错配。这是中国房地产市场的症结，也是我多年以来一直在呼吁、希望被大家认识到的问题。如果在一线和准一线城市加大土地供应和住房建设，所有问题都可以迎刃而解。

需求方面，可以针对拥有住房数量和面积较多的个人和家庭做结构性的需求控制，而不应该是一刀切的，尤其是对于刚需购房、对于外来常住人口的购房需求限制是毫无必要的，按婚姻状态来限制购房更是荒谬的。

所以我的观点是，目前房地产市场上的很多政策都找错了症结，没有对症下药。

来源：财经基本面