房企再次走到十字路口。

时至2018年“金九银十”，传统的淡旺季已不再分明。和2015年去库存政策出台前情形类似，转型焦虑弥漫坊间，选择困境如影随行。当行业体量上升拐点已至，规模化的时间窗口正在关闭，在全国土地市场流拍现象屡见不鲜之时，对信奉逆周期拿地的房企而言，去杠杆下的现金流压力已显而易见。

从宏观格局上看，“房住不炒”已成共识，分城施策之下，热点限价城市热销依旧，库存高压的城市则在去杠杆引发的信贷收缩下去化速度递减。急剧分化的市场面前，产业走向可谓“形势比人强”。

对龙头开发商来说，尽管转型升级仍前路漫漫，但已经形成的规模效应，供应链上的品牌议价能力，相对于其它梯队房企不断扩大的资金成本优势……所有一切有利因素都向着龙头房企聚集，说到底，这是大鱼吃小鱼年代。

克而瑞数据显示，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到历史新高度，TOP100上升至69.3%。此外，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点。但各梯队房企在规模增长的同时，分化格局持续，TOP200门槛有所降低。

这一产业数据其实还暗含了一个危机重重的房企阶层：最大的现实挑战将集中于中型房企，这是一个不进则退的群体：全国化布局雏形初显，管理战线已经延长，各种扩张行至中盘，但市场却早已变天。

已经延长的战线推高了管理成本，扩张的规模加速着现金流的损耗，原本希望通过做大规模获得边际成本下降的做法正遭遇现实难题：在一线城市，长租地块玩不转，纯宅地出售稀缺，即使有，其地块前景拍卖前已被反复推演，且在新竞拍制度中完全落后于龙头房企。另一方面，近两年高价拿下的地块，时间与资金成本是个巨大压力；并且，在调控限价背景下，卖与不卖都是个巨大的难题。

与此同时，产品结构性危机已同步显现。在人口净流入的新一线城市，适销产品的库存已基本销售完毕，但在产能过剩的三四线城市，一旦信贷收缩，市场便如泥沼，旗下项目去化是个长期难题。但人口净流入城市，补库存并不容易，且有限价政策压制；而去化难的城市，短期内难以看到未来，产品的结构性危机日益加剧。

今年以来，资管新规之后，银行表外资产回表背景下，信贷对于房地产业其实是全方位收缩的。这也意味着，经营活动产生的现金流不如往年；另一方面，筹资活动产生的现金流也将同比下降。双重效应叠加的效果，将会呈现为资金链上与时俱增的压力。

可以预见，如果没有宏观环境上的巨变，在行业承压两、三个财年之后，系统性的并购整合浪潮将全面呈现。

中型房企梯队之中，各个企业也在显著分化。毕竟，除了大鱼吃小鱼，这还是一个快鱼吃慢鱼的年代。

其间的重要看点在于，谁会在过度扩张后突然倒下？谁能咬住黄金时代的尾巴，晋身第一梯队？

时间将会在未来给出答案。

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来源：东地产财经周刊