中国网地产讯 日前，贝壳研究院发布《5月全国新房市场月报》。

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地产政策分析

一、“两会”提出坚持房住不炒，因城施策

1. 2020年全国两会，《2020年政府工作报告》中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”房住不炒坚定市场调控决心。自2020年年初至今，据不完全统计，约12座城市放松调控政策均被撤回。无论疫情影响如何，房住不炒调控的方向不变。市场调控政策绝无放松可能。

二、成渝双城经济圈或将成为发展第四极

在“两会”之前，中共中央、国务院发布《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，同时在《2020年政府工作报告》中指出继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。推动成渝地区双城经济圈建设。首次在政府工作报告中提出成渝双城经济圈建设，该区域规划又是西部大开发和长江经济带共同的桥头堡区域，因此，2020年主抓成渝双城发展成为重头戏。据了解，国家发改委早在2011年发布成渝经济区规划，2016年发布成渝城市群发展规划，从战略上讲，成渝地区成为对外开放发展的重要增长极。

三、全面放宽人口落户正在各地有条不紊推进

1、 中央政策：两会期间，5月24日，国家发改委答记者问时提到，城镇化方面，今年要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标。经查，2016年9月30日国务院办公厅发布《关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》。其中提出全面放开、放宽重点群体落户限制。随着时间的推移，2019年年底国家发改委督促城市取消落户限制及推动放宽落户条件。人口落户政策有条不紊的推进，尤其是2020年正是2016年提出的各项目标收官之年，各地政府加快推进落户放宽是必然趋势。

2、 地方政策：截止至5月27日，山东、陕西、云南、沈阳、福州、济南、廊坊、南昌、南宁、南通等10省市及城区12次明确表示，将全面放宽落户限制。其中福州、廊坊、南宁、陕西省等省市于5月出台全面放宽落户条件的相关文件。

四、多地实施市场规范化整顿行动

1、 整顿行动：2020年1月至5月，据不完全统计，黑龙江、石家庄、北京、深圳、楚雄、阜阳、九江、邢台、周口等9个省市发布房地产市场规范整顿行动计划，尤其是5月份，北京、深圳、楚雄、阜阳、九江等5座城市开展实施市场规范化整顿行动。多地市场规范化整顿行动集中在5-7月，市场规范化政策进入到落实阶段。

02

居住用地分析

一、居住用地成交量降幅保持在2成，一线城市回暖速度明显上升

贝壳研究院数据显示，5月，全国351座城市合计住宅用地成交量为4438万㎡，累计同比下滑21.3%，下跌幅度与4月保持一致。但北京、上海、深圳、广州等地加大土地供应，一线城市居住用地成交量累计同比增长29.7%，是为补偿增长。二线城市居住用地成交量累计同比降幅保持稳定，而三四线始终保持下滑。

二、一线城市优质地块成交，成交楼面价回升

从近三年数据看，全国居住用地市场价格保持稳定。贝壳研究院数据显示，5月在疫后市场恢复期楼面价持续回升，其中，一线城市成交楼面价回升至1.9万元/㎡，环比增长41.9%，同比增长22.7%，主要得益于北京、广州、深圳等高价地块成交。二线城市楼面价环比增长9.1%，同比增长10.9%。溢价率方面，全国各线城市平均溢价率环比均有不同程度的回升，其中一线城市多宗优质地块出让，市场热度提升，溢价率回升明显，5月溢价率达17.8%，二线城市则保持稳定。

累计2020年来看，全国住宅用地成交金额超过500亿元的城市有9个，其中北京和杭州排名第一和第二，住宅用地成交金额超千亿，分别为1120亿元和1102亿元，而去年同期（1-5月）成交金额超过500亿元的只有6个城市，且排名最高的杭州成交金额仅892亿元，远不及2020年。

贝壳研究院认为，土地市场的热度实际上由两方力量共同决定，一方是购地的开发商，另外一方是供应土地的政府部门。当前土地市场的热度上升实际上主要是部分城市为了提振市场的阶段性选择，例如选择优质地块推出，并且取消限价等条件，在此情况下资金上相对宽裕的房企自然不会放过有利的条件全力一搏，进而在短期内推高成交均价。但只要供地主动权更多掌握在供地方，其对土地市场的调节空间和灵活度较大，在全国调控方向不变的情况下，预计土地市场在渡过短期高热之后成交均价最终将恢复稳定。

03

新房市场分析

一、66座大中城市5月累计成交量降速环比收窄3个百分点，市场恢复速度放缓

贝壳研究院数据显示，2020年5月66城新房市场合计成交套数与成交面积累计同比降速分别为21.9%、20.0%，疫情稳定之下，新房市场成交量降速环比4月收窄3个百分点。

二、一二线城市缓慢恢复，三四线降幅进一步加深

贝壳研究院数据显示，2020年5月一线城市成交套数累计同比下滑31.8%；成交面积累计同比下滑31.1%；二线城市成交套数同比下滑23.1%；成交面积同比下滑21.4%；三四线城市成交套数同比下滑15.7%；成交面积同比下滑13.3%。一线城市新房累计成交量降速环比收窄2个百分点；二线城市降速环比4月环比收窄4个百分点；三四线城市政策激励有限，市场成交量降幅进一步加深。

三、武汉成交套数排名提升幅度较大，南京保持高增长

贝壳研究院数据显示，一线城市排名较1-5月无变化，从累计同比来看，上海累计降速环比再度收缩5%，广州累计降速环比再度收缩4%，北京累计降速环比再度收缩3%，深圳累计环比由增长转为下滑。总体看，京沪穗累计同比下降幅度保持在3-4成，可见5月同比去年成交量相当，市场并没有出现明显的补偿性增长。

1-5月份二线城市排名上升幅度最大的为武汉，环比1-4月份排名上升3名至第五名。此外继续保持成交量累计同比增长的仅为南京，1-5月份成交面积累计增长20.7%，与1-4月相比增加14个百分点。总体看，二线城市恢复表现一般，恢复速度不及预期，总体排名变化不大，预计“两会”之后，各地政策规划明朗之后，市场稳定复苏。

数据备注：

1. 政策内容数据：来源与中央与地方各地各级政府官方网站挂出的政府文件、通知、公告等。

2. 住宅用地数据：统计为全国住宅地块成交所有明细总和，包含全国352座城市，并按照“十三五”规划，确定一线城市4座，二线城市45座，三四线城市303座。

商品房/商品住宅数据：来源于各房企统计公报，城市数据主要为66座大中城市，主要分为一线城市4座，二线城市23座，三线城市39座。

来源：中国网地产