由“重”转“轻”。

这几年，房地产轻资产化也越来越流行，其中的代建、小股操盘、物业管理、基金和资产证券化更是“热搜”单词。

出现这一情况与当下的时代背景密不可分：

1. 土地价格高位；

2. 持有型物业主导，资金压力大；

3. 买家更加关注品牌企业的产品；

4. 开发企业从甲方思维转换到管理人和服务者思维；

5. 开发企业转型等以及运作层面的细节问题，譬如轻资产运作、夹层融资、地产基金和代建等的关系；

6. 用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。

传统的房地产开发模式是，开发商拿地，并在拿地前后融资，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金。

房地产开发就是一个融资、拿地、融资、开发、销售的循环过程。

下面，我们把这几种轻资产管理模式展开讨论：

01、代建模式

房地产代建是由拥有土地的委托方发起需求，一般由拥有项目开发建设品牌和经验的专业代建方承接。

是一种各自发挥优势合作共赢的业务模式。

代建方有什么特点呢？

通常是品牌较好的大中型房地产企业，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验。

可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

代建方通过专业的服务能力同样可以获得开发利润。

正如王健林说的“推出轻资产战略后，大批投资者上门，愿意出地出全部投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营。租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。”

这种模式有两大好处：

一是零风险。

地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理；

二不用资本化。

只管建好管好项目，不用考虑资本化。

万达之所以有较多委托方：

一是因为万达品牌有影响力，可能获得便宜的土地；

二是万达成批施工、集中采购，使建设成本大幅降低；

三是不断优化的设计等。

02、小股操盘模式

小股操盘又称为“股权式代建”。

“小股操盘”是国际上房地产开发的主流模式之一，即品牌公司在合作项目中不控股，但项目仍由品牌团队操盘。

从实际情况来看，目前小股操盘的持股比例30%以下。

同时持股比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面影响，并没有固定的比例。

对代建企业而言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成。

万科等企业就在近几年选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。

在收益分配上，万科通常会与项目方约定项目的预期收益标准，并设立浮动的奖励分配方案，而非简单按照股权比例进行分配。

通常而言，万科将赚取股权收益、项目管理费和项目超额利润分配。

这种操作模式是：先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配。

03、物业管理和基金管理

从母公司花样年分拆上市的彩生活，是时下房企轻资产运作的一个成功范本。

2014年7月初，虽然当时彩生活的利润仅仅是母公司花样年的十分之一左右，但上市仅3天的彩生活市值达55亿，轻松反超花样年52亿元总市值，引起了极大的关注。

这几年，物业公司在香港出现了上市潮并不为过，截至2019年3月，已经登陆港股市场的内地物业管理公司有8家。

包括碧桂园服务、中海物业、绿城物业和雅生活等。

万科模式、保利模式、万达模式等都可以成为国内许多企业的标杆，但每家企业需要结合自己的优势、特点和战略等。

虽然凯德置地在房地产轻资产管理方面非常领先。

但其所处的国际资本环境不同，国内开发商可以学习其理念和很多方式，但也不能去全盘模仿凯德。

04、代建模式有什么可选择“套餐”

代建模式最早来源于政府文件。

《国务院关于投资体制改革的决定》规定：对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。

增强投资风险意识，建立和完善政府投资项目的风险管理机制”。

随着房地产行业的发展，代建模式的应用逐渐广泛。

在实践中，可根据委托代建方的“身份”来确定具体的代建模式，现在火热的代建模式主要有政府代建、商业代建和资本代建三种。

（一）政府代建

政府经常有政策性房屋建造规划，但是政府又没有项目开发建造的资质，因此通常委托房地产企业进行代建。

该种建造项目通常与公共服务相关，如拆迁安置房、社会保障性用房等，代建方通过承接项目建造工作，收取部分固定建造费，再根据最终的销售额按比例收取佣金。

这种代建模式利润通常不高，但是利益稳定。

（二）商业代建

商业代建的委托代建方通常为大型品牌房地产企业，将其已有的土地项目委托给其他中小型房地产企业进行建造、开发。

委托代建方主要提供土地、建造资金、项目团队及品牌，而实际建造方则提供项目建造服务，为项目进行开发管理，提升项目价值。

（三）资本代建

资本代建的代建模式比较灵活，通常为私募基金等金融机构进行项目投资，资金不足的房地产企业接受建造委托，提供专业的建造团队和资质，收取部分佣金和销售分成。

这种模式可以实现资本和资质的互利共赢。

来源：楼市直通车