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楼市“骚动”不安，房子又要大涨？国家12字紧急回应，刚需安心了

近日，在多方的联袂烘托助演下，楼市往日的“繁荣”景象似乎再现了，这让很多购房者都彻底蒙圈了，对于房地产的走势彻底看不清了。很多真正有需求的购房者，也不能淡定了，心里也在犯嘀咕：楼市“骚动”不安，房子难道又要大涨？

楼市“骚动”确实存在，土地市场、二手房市场、购房者的预期也都确确实实发生了显著变化：

首先，压抑了许久的土地市场开始升温了，多地土拍地价创新高。中指院数据显示，4月份Top100房企拿地总额3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。而且高溢价率地块也频出，厦门、上海、南京、扬州、杭州、佛山、温州、东莞等多个城市均有溢价率高地块产生。

其次，多城新二手房成交量、带看量有飙升趋势，中介直呼“忙得没时间喝水”

进入4月份后，代表市场真实冷暖的二手房市场也跟着升温了。甚至一度有超出合理水平的假象：各地二手房挂牌量都激增，尤其是深圳、北京、上海、郑州、南京、杭州、苏州等热点城市，增幅环比高达近200%。

再者，购房者不再淡定，进场抢房的“意愿”也有明显提升

央行所做的房价预期调查报告显示：对第二季度房价，23.0%的居民预期“上涨”，48.0%的居民预期“基本不变”，15.9%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。也就是说，超过70%的购房者对房价持“稳或涨”的态度。

此外，王健林、李嘉诚两位曾经摊牌说“退出地产圈”的知名地产商又“折返”了——媒体公开报道，王健林不仅又拿地了，而且还在青岛注册了地产公司；李嘉诚创办的资产公司被爆“收购上海浦东的三林印象城”，而且去年5月份时其旗下公司就入股了成都核心商业区地产项目。王健林、李嘉诚回归房地产，在我看来释放了两个明确的信号：第一，虽然房地产的利润率逐年降低，但是在国际投资大环境不佳，经济趋势下行的背景下，房地产开发做得好依然可以“稳赚”；第二，房地产的红利期还在，或延续至少10-15年。一方面我们的城市化率只有不到60%，未来10-15年，至少有1-1.5亿农民仍然要进城；另一方面，改善需求也很强烈，旧改虽然替代了棚改，但城市的更新依然在进行。

种种信号显示，楼市确实在“躁动”，在回暖，但因此就说接下来房子会大涨，我觉得十分欠妥。原因有三个：

其一，房子大涨不符合当前国家调控楼市的主基调。而且，5月6日代表国家观点的央媒经济日报，仅用12字就紧急定调回应了今年的房价走势——房住不炒不松，稳定大势不变。这12字基本说清了今年的房价走势，“稳定”二字更彻底否定了“房子大涨”之说。

看完国家对楼市的12字回应，刚需可以安心了——稳定大势不变，就意味着短期房价不会有大幅波动，年初年尾买房，其实成本差不多。更何况现在房贷利率有下行趋势，晚买房不一定是坏事。

其二，易居研报显示，2020年楼市“供大于求”局面已经形成，整体而言，房价已经涨不动了。尤其是缺乏产业支撑、人口加速外流、资源极度缺乏的三四五线城市，开发商库存更高，去化压力更大，房价下跌的趋势更明显。

其三，央行报告预示着中国房价“下跌的大门”已经打开了。5月10日，央行再度重申“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。”内行人可能一看便知这意味着什么：这番表态，意在告诉我们，2020年接下来的日子，货币政策都不可能再大幅宽松，资金就很难大举流入楼市了。

有人可能会说，你这不是前后矛盾吗？其实不然。

对于当前楼市土地市场回温、二手房市场挂牌及成交量增加以及居民购房预期的微调变化，这些虽然确确实实是楼市“回暖”的表现，但并不足以改变楼市整体稳定的趋势。说白了，当前决定楼市大局的核心因素是国家的调控意志。

国家都已经明确说了，房价要稳定，大升大落都不允许，刚需就更没有理由自己吓唬自己了。尤其是三四线城市的刚需，更可以安心了。对于这些城市，我们可以肯定地说，房价短期不会发生巨大波动，特别是那些人口流出严重的城市，购房者越等可能越有“惊喜”。

来源：楼市新观

热点追踪

三四线楼市被抛弃？有一批开发商却在悄然布局

自从上一轮棚改政策逐渐退出后，以三四五线城市为代表的低能级城市，因经济前景不被看好，大多数房企并不重视这部分市场。但是，市场的真实表现，并非如城市能级的划分那么简单。

政策面上，今年以来全国针对楼市出台的政策调整次数已超过200次，三四线以下能级城市的新政策对房地产更趋友好，为这些楼市前景带来阵阵暖风。

在中国房地产历史的轮回与周期中，一二线与三四线城市经常存在周期错位，如今，三四线城市是否会因政策暖风再一次站在风口？而每一个追逐风口的房企，是否又到了调仓换股的时刻？

政策趋于友好

4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出， 重点城市群、都市圈、中心城市、县城、特色小镇和特色小城镇等，都是动力系统不同层级的功能节点，让每个节点都能按照其比较优势发挥最大效能。同时，要督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制、推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制、促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。加快实现1亿非户籍人口在城市落户，加快新型城镇化建设进程中，房地产是无法被排斥在外的参与者。

另外，被视作三四线楼市推动力的棚改项目专项债近期呈井喷之势。

据第一财经不完全统计显示，5月截至12日上午11点，共有广东、江苏、四川、山东、深圳、山西等省市披露专项债券文件，发行规模2385.83亿元，超过2、3、4月份的单月专项债发行量。

目前，专项债主要投资方向依然是传统基础建设领域，但不同的是，城镇老旧小区改造也被新纳入了专项债投向范围。数据显示，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。专项债的松绑，实际上支持了城市化进程的进一步发展。过去几年，部分三四线城市因为棚户区改造货币化安置政策，带来了大量的购房需求，从而释放了一波市场红利。

土地市场预热

春江水暖鸭先知，在疫情稍缓的3、4月以来，部分三四线城市的土地市场，便已有所表现。

克而瑞数据显示，4月份全国300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。这主要是受到二三四线重点城市优质土地出让的刺激，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。

在克而瑞监测重点城市土地竞拍信息中，无锡、常州、金华等城市均有土地吸引数十家房企参拍，部分地块甚至出现竞拍超百轮的现象。克而瑞统计的30个样本三四线城市，主要集中于长三角和珠三角区域，除此之外，还包括洛阳、九江、柳州等中西部的强三四线城市。这些城市中，九成以上的城市近三年商品房成交规模均值超过了300万平方米，有一定的需求支撑。在需求支撑下，这30城的市场供求关系的健康程度并不弱于一二线城市。

房企投资下沉

当大部分房企深陷一二线城市的竞争格局中之际，一部分公司悄然开启了又一次投资下沉的排兵布阵。

下沉三四五线的房企，看重低能级城市好于高能级城市的回报周期。碧桂园曾披露的一组数据显示，2019年该集团三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，相较一二线城市项目0.71或以下的投资转化率，三四线项目优势明显。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。

中银国际认为，市场此前对于低线城市太过悲观，截至2019年10月，低线城市无论是销售面积还是销售均价的增幅都跑赢了一二线城市。

截至2019年末，中国城镇化率为60.60%，离发达国家平均水平还有相当长的距离，城镇化仍是房地产发展根本动力，中国经济稳中有进，持续向好的基本态势没有变。

诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：在21世纪，影响人类社会发展进程的两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。

来源：第一财经

楼市观点

起底假房源，买房路上，我们应该怎么避免被坑？

在地产江湖中，要说最大的行业顽疾，非假房源莫属。过去，无论是从街边报纸栏还是手机上的APP，只要看到一套低价优质的房源，千万别期待，因为一个电话过去，对面大概率是“热情”回复：「不好意思，您看的房子已经卖掉」。随之而来，便是各种推销房源的电话，在狂轰乱炸下只能乖乖做案板之鱼。

起底假房源

假房源这种带有欺骗性的营销方式，一直都是买房人心中最大的阵痛。买房人对房产经纪人的态度也只能保持缄默，无法完全放下心来。当然，地产江湖的假房源现象非一日之积，贯穿整个房地产史，但在历史的洪流下，正在酝酿着隐隐“变势”。

追溯起源，可以发现，假房源出现的第一个原因，就是可以快速吸引市场消费者的注意。例如市场上同种房子的均价是100贯钱，而房牙对外放出的价格是80贯钱，就一定会有老百姓上钩。假房源也俗称“钓鱼”。

1998年，“第一次房改”文件出台，标志着我国正式结束福利分房，进入商品房时代，同时掀起新房、二手房自由交易市场热潮。也就是从那年开始，无数年轻人开始下海，涌入楼市淘金，房地产野蛮生长，进入真正意义上的“中国房地产二十载”。那时候市场根本没有什么规则可言，假房源假信息盛行，贴满电线杆、充斥在论坛的各个角落，中介为了拿房源对业主大打出手，为了抢客源更是经常性互殴。虽然那时候有了报纸，甚至有了网络论坛，信息开始逐渐对称透明，但假房源依然愈行愈盛，成为名副其实的行业顽疾。

真正的变革，似乎在十年之后。

2008年金融危机后，我国推出4万亿救市计划，楼市开始加速复苏。以服务为主的房地产经纪公司开始加速崛起。房地产业开始褪去身上的草莽气息。

虽然政府开始出台严令禁止虚假销售，然而假房源这个行业顽疾依旧盛行如初，尤其在互联网大潮的加持下，传播成本更低，信息更加泛滥。它和客源背后的利益链条紧密挂钩，就像鸦片一样，被所有中介贪婪吸食。

2010年后，中国房地产经纪行业几乎成为了“以真房源为主题”的改革史。真房源行动，迅速波及全国，对不良规则的行业造成沉痛打击。当然这背后，是消费者“一片纯净天空”的集体诉求。

与此同时，监管部门也彻底意识到了这个行业顽疾。2018年，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，对北京、上海、广州、深圳等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

其中最重要的一条就是“肃清”假房源。整个行业在颠覆性的改革下，开始走入正规，俨然进入了“以真房源为核心”的竞争领域，中介们对“假房源”的依赖开始慢慢戒除。因为意识到，“真房源”不仅可以带来高质量客户，还可以赢得市场的尊重。

有时候尊重比利益更容易让人心动。假房源数量锐减，老百姓的购房体验大幅提升。找房的效率高了，也不再担心是否是假信息而心中失落，多了一层安全保障，少了一些顾虑。从劣币驱逐良币，再到良币驱逐劣币，这个过程我们整整用了1000多年。

1000多年，从野蛮到文明，从贪婪到恪守，从虚伪到真诚。地产江湖终于学会了敬畏市场，而市场的本质真的很简单，只是拨通电话后的那声回复：

「你好，房子还在。」

来源：子木聊房

来源：幸福里