一、不确定性，将带来确定性的“新常态”

从2019年开始，房地产行业，无论是开发、运营、销售，还是长短租、文旅、产业园、共享办公，都已感受到资金、销售、客户不足及政策的压力。

此次疫情，将存在的难点进一步放大，行业的上中下游企业，虽然遭遇不同的问题，但大家都在思考一些商业的本质问题：

1、如果黑天鹅和灰犀牛（自然、经济、政策）是常态，那么行业抗“脆弱性”是什么？

2、在客户和市场经历大打击背景下，他们的心态和情绪会发生什么变化？这个变化的敏感性分析对我的产品意味着什么？

3、不同地区、不同产品的适应性、弹性及风险，需要怎么调整？为什么需要建立与客户风险共担的机制？

以前整个行业处于快速发展期（供不应求），哪怕碰到非典（天灾）、碰到最严厉的调控，大家都知道这是暂时的，有“猪坚强”的“挺字经”就够了。

但此次疫情带来的思考就绝对不同往常！这是一个行业“深思考”的起点，也是下半场强制转型的最大“警示”！

二、表面体现在运营、销售上，实质体现在行业的“体系风险”上

现在，无论是拿地、旧改，还是文旅产业，试问：还有单纯的住宅开发吗？

如果，现在长短租、文旅、写字楼运营都碰到了最终用户的违约（不可抗力），那么接下来，资产的租值必然下跌，租值当然意味着资产价值的下跌。传导的时间不会很长，那么金融债劵、抵押贷款呢？

最终用户的变化决定了运营的现金流。过去，通过住宅销售保自持物业运营，自持物业抵押来贷款住宅地价的计算方式，需要什么体系的“顶层设计”才能不导致体系风险的“多米诺骨牌”效应，已是行业必须思考的问题了！

1、有多少服务业企业自置物业用来办公？

2、租金不是刚性的，但贷款是刚性的，企业的现金流到底如何？

3、个人投资者的计算公式变了吗？以前算升值的收益，现在流动性不足情况下，怎么算收益？

三、住宅产品问题

住宅是中国房地产市场最确定的市场，受疫情影响相对小得多，但并非没有不能改进之处：

1、公共服务、学校和医疗，在此次疫情中暴露了严重短缺！未来，这方面“配套”系数权重会大大提升，无论是选地、规划，还是配套；

2、高层住宅的痛点暴露无遗：电梯、配送、下水、集中空调和通风。什么是“抗炎小区”？

3、原则上，客户现金流不能一概而论。但香港经验告诉我们，在市场不确定情况下，豪宅市场最脆弱，投资型也不好，刚性需求下降最少，那么什么是你市场中的“刚性需求”？

我们需要思考：客户选房因素权重会有哪些变化？

四、关于政策和金融

中国之前的房地产周期，都是政策周期！没有什么艰难是政策解决不了的：放水+放松！

那么，可以预见的是马上就会出现“放水”、“放松”，这取决于本次调控政策的责任主体“地方政府”，估计也会比较大尺度地放松了。

可以预见：

城市化趋势不变，那就是大城市化，而不是小城镇化，因为公共服务根本不支持。

问题在于：

1、放水，原则上的“精准放水”，即支持重大项目、支持企业。那放水的“渗漏效应”什么时候惠于百姓？

2、重大金融突破在于“REITs”，什么时候可以大面积推出？

3、房企和所有企业再加杠杆的能力有多大？如果不诞生新的以产品而不是企业为底的金额创新，企业还敢再加杠杆吗？

4、商办已积压，自持已抵押，不大面积放松“商改住”，现金流怎么实现平衡？

5、文旅、产业园，原来只是社会市场中的一个功能环节，现在看来，它们非常脆弱。故在选址、规划、出让上，更多思考生活和最低限度如何自平衡？

6、对资产运营企业，如何在避免摊销装修的刚性成本的同时，还要支付刚性的人力成本？

五、企业应该做什么？

市场未来会变化，而且会变得和以前不一样，这是肯定的！

所谓没有永远的企业，只有时代的企业。那么在这个新时代的起点，企业应该干什么呢？

有人说，只需要“线上售楼处”、“远程看楼”、“线上成交”，这够吗？

当消费者权重变化了，产品不改变，只改变售卖形式，能成交吗？

有人说“挺一下就恢复了”，消费者什么时候恢复？金融机构会无限让你放大杠杆吗？

因此，世联行认为，为了未来三年的新趋势，各企业此时必须重新检测：

1、在手项目的重新盘点，从现金流、产品升级到最终计划的重新修订；

2、所有自持、存量、待开发用地的价值重新评估，一直到落地运营的测算和前提条件；

3、如何从计划开始，设置项目的变化弹性？这可能是未来最重要的机会；

4、服务、服务、服务！怎么设定服务内容、空间和可实施性？

5、直销和网上售楼当然重要，关键在于内容、产品、金融支持及综合策划！

不是每一个冬天都一样肃杀；不是每一次春天都一样温暖！

未来就从现在开始了！

来源：风财讯