投资人拿地，少不了在测算中涉及税务的问题。特别是收并购交易模式下，不同的交易架构涉及何种税，分别怎么计算，预征税率是多少，是否影响现金流，这个问题困扰了不少人。

今天这篇文章专门来捋一捋这个问题。

（一）

在现行税收体制下，投资拿地端最常接触的是五种税，即增值税、土地增值税契税、印花税、所得税。

1、增值税，是以商品或服务在流转交易过程中，产生的增值额为缴税依据而征收的一种税。增值税的要点，就是有增值额才缴税，无增值额不缴税。目前房地产行业的增值税是9%，具体计算公式为：当期销项税额 — 当期进项税额。

举个栗子：某供货商卖一批货，取得含税收入654万，进货成本是500万，取得了增值税专用发票，进项税额是45万。那么该供货商应该缴纳的税款为：654/(1+9%)*9%-45 = 9万元。

2、土地增值税，是指转让土地，地上建筑物及附着物获得的收入，抵扣法定的扣除项目后，增值额缴纳的一种税。土地增值税的应税对象，可以简单明了归纳为不动产销售和视同销售产生的收入。例如股权转让、物业自持等行为，都不产生土增税应税行为。

土增税目前实行的是四级超率累进税率：

（1）按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；（2）增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。

另外，增值率不超过20%的普通住宅，可以免征土增税。因此很多房企都会在免征土增税上下功夫，尽可能降低税负。

3、契税，是指以不动产的所有权转移发生的收入为应税对象的一种税，是向不动产产权的受让人征收的一种财产税。在投资拿地涉及范围内的应税行为，主要是涉及土地使用权转让，地上建筑物产权的转让。

契税的税率，各省市情况略有差异，税率范围为3%-5%。

4、印花税，是指在市场经济活动中，对法律凭证的书立、领受行为为应税对象征收的一种税。印花税具有税负低，课税对象广泛的特点。

目前全国统一的印花税税率为0.05%。

5、所得税，包括个人所得税和企业所得税，根据所得的不同对象，分别由个人和企业缴纳，其中股东的所得税，在实操中一般由所在的公司打扣代缴，税务局只盯住公司的代缴义务。

企业所得税税率25%，个人所得税20%。

（二）

总结起来，不同的交易模式下，各税种涉及情况如下：

1、股权收购模式下，交易对象为项目公司的股权。卖家需缴纳印花税，个人所得税（企业股东就涉及企业所得税）；买家需缴纳印花税。

2、在建工程转让模式下，交易对象为土地使用权和地上建筑物。卖家需缴纳土增税、增值税、企业所得税（或者个人所得税）、印花税；买家需缴纳契税、印花税。

3、法拍土地，交易对象为司法处置的土地使用权和地上建筑物。但是法拍情况下，因为被执行人往往已经资不抵债，不具备支付能力，因此会在拍卖公告中，要求参拍人自行承担税费。主要涉及土增税、增值税、契税、印花税。

4、资产剥离，不动产投资入股模式下，交易对象是新设的公司股权。卖家需要将原有资产进行剥离，再投资入股到新设公司，这个步骤涉及土增税、增值税，同时新设公司转让股权，涉及所得税（个人所得税或者企业所得税）以及印花税；买家只需要缴纳印花税。

5、代工代建模式，因为没有涉及股权和不动产权的转让行为，代建方只需要对代建收入缴纳企业所得税。

（三）

需要注意的是，上述五种税，都不是在竣工交付后一次性缴纳的。

其中土地增值税、企业所得税、增值税都要进行先部分预缴，然后再清算（后期不够的部分再补交，如果多预缴的，税务局会慢慢地，磨磨蹭蹭地退税）的两个步骤。

1、增值税预缴，采用预收款乘以预征率的方式预缴增值税，预征率是3%。具体计算方式为：预缴税款=预收款/(1+9%的增值税税率)*3%。

2、土地增值税，也是采用预收款乘以预征率的方式预缴增值税，预征率各地的规定各不相同，一般根据不同的业态，制定不同的预征率。具体计算方式为：预缴税款=（预收款-预缴增值税款)*预征率。

3、所得税的预缴。根据国税发【2009】31号，第九条规定：房企在销售未竣工产品取得收入的，应当预先预计一定的毛利润率，分季度或者分月计算出毛利润额，计入当期应纳税所得额。在项目开发竣工后，将实际的利润与预计的毛利润差额，计入该项目当年度应纳税所得额。

简单来讲，就是在预收款基础上，扣除掉土增税、增值税预缴，以及会计核算中未计入当期损益的金额，再按照规定的预计利润率，计算出利润额。再以此利润额，按照25%的所得税税率进行预缴所得税。

其中省会城市和计划单列城市，按照15%的毛利率预缴所得税；地级市城市，按照10%的预征率预缴所得税；其他城市，不得低于5%的预计毛利润率；经济适用房，危改房的，不低于3%的预计毛利润率。

具体计算方式为：预缴税款=（预收款-预缴增值税-预缴土增税-未计入当期的损益金额)*规定的毛利润率*25%。当然，括号里面的内容有争议，目前各大房企都在少交所得税预征款上绞尽脑汁，各地税务部门的做法也不甚相同。

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本文来源|投拓江湖

来源：旧改说