4月3日，国家发展改革委表示，目前已下达中央预算内投资57.4亿元，支持老工业城市更新改造和资源型地区转型发展，涉及安全隐患区居民避险安置、老旧社区改造、接续替代产业平台建设等400个项目，预计带动社会总投资超过400亿元。

国家为何如此大力支持城市更新项目？它又能为城市带来些什么？

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国际城市发展规律

经济地理学家诺瑟姆（Ray.M.Northam)于1979年提出的理论将多数国家城镇化路径概括为“S”曲线，当城镇化率高于20%低于30%，是城市发展的起步阶段；当城镇化率高于30%之后，城市进入快速发展阶段，城镇化率会以较快的速度向70%攀升；当城镇化率大于70%时，增长速度趋缓甚至停滞，出现逆城市化（逆城镇化）现象。

图：城镇发展的历史规律

从发达的欧美国家城镇化发展规律看，城镇化划分为“中心集中型城市化一郊区城市化一逆城市化一再城镇化”四阶段。其中，让城镇再次焕发生机、提升人口和资源要素吸引力的核心工具就是“城市更新运动”。

图：英国和美国城市发展规律

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从増量时代进入存量时代

从欧美国家的城市化发展进程可以看出，当城镇化率达到70％-80％时，城市发展基本就进入了再城镇化时期。而我国在2018年末的时候，已有约35个大中城市进入再城镇化发展阶段，那么，通过城市更新实现城市可持续发展成为必然出路。

2020年1月17日，国家统计局发布的数据显示，我国整体城镇化率为60.60%，首次突破60%大关。中国社会科学院城市发展与环境研究所于2019年10月29日发布的《城市蓝皮书:中国城市发展报告No.12》预测，到2030年我国城镇化率将达到70％，城镇化增长速度就会放缓甚至停滞。

而我国自1998年启动房改后，过去20多年间房地产市场的快速增长是以城镇化的快速增长作为背景的。随着我国城镇化进程总体迈入中后期，我国房地产行业大规模扩张的增量时代也将结束，逐渐过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发即城市更新时代。

此外，我国房地产市场是“政策市”。2019年7月30日召开的中共中央政治局会议再提“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着过去靠房地产拉动经济増长的大规模卖地模式将走向终结，虽然不会一蹴而就，不会一刀切但导向是明确的。从2019年5月17日银保监会发布23号文(《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》)以来，过往房地产依赖的多个非标融资渠道接连遭受围堵，国家引导资金流向并发展实体经济的决心明显。这也表明房地产高杠杆、高周转、快速实现规模扩张的发展模式行不通了，将转入产品精雕细琢和精细化管理的时代。

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何为城市更新

城市更新，不是老旧小区的大拆大建，城市更新有特定的国际公认含义，指的是保护、保留、改造城市老旧的房子，不是把它拆了，而是把它加以改造，赋予它新的功能，使它具有了更高的价值。比如说，北京的798就是一个典型的城市更新案例（798原为原国营798厂等电子工业的老厂区所在地，如今798已经成为了北京都市文化的新地标）；将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，实现老旧小区改造，这也是城市更新；商业地产写字楼过剩了，把它改造成商住楼或者其他高档的公寓，这也是城市更新。

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各大房企积极获取城市更新项目

城市更新项目对房企而言也有着巨大的吸引力，近年来多地旧改利好政策不断强化，为房企入局城市更新提供了利好条件，还有一个重要的原因是，旧改区域多为城市核心优质地段。因此，即便城市更新业务的难度远高于普通的“拿地盖房”模式，却不能阻挡房企对城市更新业务的重点布局。

例如恒大就在年报中表示，截至2019年末共拥有旧改项目101个，其中深圳的6个项目共计122万平方米，已经纳入其土地储备。富力表示已透过三个城市的城市更新项目，转化了179万平方米土地储备。港资房企同样活跃，如新世界中国也在去年9月拿下广州增城区塔岗村的旧改地块。一些房企更是将城市更新的布局写进年报的未来展望中，越秀地产年报称，要在“三旧”改造方面积极获取项目，为中长期获取优质土地储备奠定基础。时代中国表示将保持稳健的投资策略，积极参与城市更新改造，确保拥有充足且优质的土地储备。

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布局城市更新

总结来说，目前国内存在着大量老旧资产，并亟待通过改造、升级重新焕发价值。特別在上海、北京、深圳等核心城市，在不同程度和层面上都已经开始掀起城市更新的新浪潮，并带来巨大的市场契机。同时，大量多元化金融机构和民间资本被吸引加入到城市更新项目中去，房地产股权类基金也逐渐入市。

来源：知时讲堂