尽管局部还是出现了龙头房企扎堆抢地的局面，但必须承认，在疫情之下，延迟复工复产，销售断崖式下跌，回款放缓、资金承压……2020年的开局，让高资本、高负债、高周转率、高度依赖销售回款的房地产行业，整体面临的资金链紧绷局面比较严峻。在经济产值上受到的打击远甚于一些消费服务行业，尤其是中小房企，尤为显著。

销售断崖VS债务压顶让房企资金链形势严峻

首先，一边是30个大中城市2月份新房成交下滑超过9成。另一边则是巨量的存货压顶。据全联房地产商会调研，其72家会员企业中，有46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。

此外，仅从利息支出来看，根据2019年上半年70家房企的平均融资成本和有息负债总额，70家房企月利息支出超过350亿元。这对于本身就是资金密集型行业的房企资金压力可想而知——高额的利息支出加上人力成本等各项影响，对于资金充足的大型房企可能面临问题不大，但是对一些资金流本身就紧张的中小房企来说，就比较致命。

再考虑到地产的先投资再销售回款的节奏，对大部分的房企来说，鉴于销售进度明显放慢的周期可能更久，预售金额回流减少，但用于拿地和开工建设的支出却会提前更早的好转回升，这意味着其整体现金流的压力相比疫情之前要显著放大，且持续时间较长。

其次，目前各地出台的利好政策大多针对供应端，利好政策的出台一方面可以增强企业拿地信心，另一方面可以缓解房企资金压力，使得企业仍积极拿地。利好政策的出台可以从实际减轻企业压力，加强企业拿地信心。

但同时要注意到，目前的利好政策主要是缓解企业的短期资金紧张问题，尤其是针对拿地侧政策放松，对于拉动房企的拿地热度提升作用直接，但对于大部分的房企来说，由于销售进度明显放慢，预售金额回流减少，整体现金流的压力依然巨大，有待整体市场复苏才能切实减轻企业压力。

其三，2019年和今年迄今的情况看，房企融资被全面收紧，从信托、发债到房贷额度，应收尽收，这也加剧了房企特别是中小房企的资金链压力。

据不完全统计，2019年有36家房企融资过百亿元，较2018年减少16家，累计融资达到8270.52亿元，占房企融资总额约74%（这个比例也意味着大部分中小房企实际的融资萎缩比整体融资回落幅度更大！）。而今年来，据不完全统计，从2020年1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔，涉及金额不足百亿元人民币，与2019年春节相对应的时间段相比，减少86%，去年同期发债量是今年的7.3倍。

简单说，一方面是销售断崖下跌，以及融资骤减持续对房企造成压力。另一方面，根据房企的债券到期情况来看，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较于2019年上涨45%，房企偿债压力较大。据不完全统计，3月房企到期债券总量达到330亿元以上，虽较于2020年1月到期债券的相对较少，但房企境外债到期情况却属于年内高峰。

所以，虽然局部我们看到不少龙头企业还再牛气冲冲地大举拿地，但行业整体的资金链恐怕在整个上半年是比较严峻的，整体土拍规模相比去年明显回落恐怕也是必然的。

如果取消预售制成潮流，会更加剧房企资金链紧张

另外，海南已经在3月初打响了取消预售制的第一枪，如果预售制全面取消，对房企的冲击也会非常大，这将进一步绷紧房企的资金链，一旦房企出现大规模资金链断裂，银行债务也会受到很大影响，甚至有可能引发金融风险。

中信证券指出，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。有地产业内人士指出，房地产是资金密集型企业，民营与国（央）企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是最终赢家，相比之下民营房企压力会更大。

这也是此次疫情中地方政府争相出台松绑预售政策营救房企的原因。部分资金链脆弱的房企营销回款被切断，加上债务到期，在疫情期间就承受了相当大的压力——好在我们下文也说了，暂时不用担心取消预售制在全国推广。

但无论如何，疫情对房企资金链的影响会比较长。

资金链的紧绷还必然对行业带来几个结果

一个是，房企也必然加入破产潮和降薪潮。我们还意到，仅去年一年就有526家中小房企倒在了资金链上面！而今年来截至2月10日，2020年全国已有69家房企破产，其中2月上旬就有20家，随着疫情的持续，或将有更多企业提交破产文书。

另外，越来越多的房企开始对员工的薪资进行限制。甚至有的房企被曝无力支付工资，要求员工主动离职，并延期领取工资。

港资房企凯德是首个宣布降薪的房地产公司。据称，凯德集团董事会和高管层的董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响。有的房企也决定对高管层的薪水进行限制：高管人员一季度的奖金将暂停发放，基本工资则下调2成。

二是，房企必将主动求变，不排除部分房企开始以价换量应对销售惨淡。有机构预计2020年房地产全年销售同比降5%-10%。

最典型的就是恒大自疫情爆发以后就发动了庞大的广告攻势推行七五折网上售房和推动全员营销。在满足一定条件下可获得最高总价6折的优惠幅度，“估计这将是恒大历史上最大的优惠”。据说，成果还相当显著，而这对其他房企的示范或倒逼效应不可忽视——

目前TOP200房企中，已经有143家房企重启或新推出了线上售楼处。当然，大多数以项目展示和企业宣传为主，并未真正延伸至交易环节。房企想通过在线营销抢回疫情期间“失去的销售额”并不容易。

三是，疫情将进一步加剧房企的分化，国企龙头房企将进一步扩大市场占有率和竞争力。从2月拿地金额TOP10强看，除了香港置地和融创之外，其他均为央企、国企。这都反映了资金链紧绷之下，龙头企业的资金优势。

四是，至少在上半年，房企总体拿地，开工等方面将受到一定制约，要到下半年销售逐渐恢复后才可能逐渐改善。

媒体已爆出了一部分中型房企的融资违约案例

3月6日，新华联控股此前发行的2015年度第一期中期票据因不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约，成为疫情期间首个房企债务违约案例。

3月9日，巨潮网公告称因兑付资金未及时到账，渝系房企"五朵金花"之一的重庆协信远创实业有限公司旗下公司债“16协信03”、“16协信05”、“16协信06”和“16协信08”停牌1天。统计显示，协信远创存续债券一共有6只，总余额为47亿元——需要注意到的是，协信远创还是属于重庆的大型房企，但该公司资产负债率已高达80%，大型房企资金情况都是如此，可想而知，那些规模更小一点的企业是什么情况！

分析可见，协信远创存在的存货高、受限资产多、财务费用大等方面问题，是目前很多大中型房企比较有代表性的问题。

来源：政策看市